去澳洲置业和开发?不只是钱的问题，是一种新的投资方式

　　——澳诺基金合伙人王军专访

　　【采访手记】在澳大利亚这个经济发达体海天一色，田园牧歌的背后，有着全球投资人趋之若鹜的更深层的天然优势：2008年金融危机以来，世界主要发达国家的房价下跌幅度为30%甚至50%以上，下跌两年以后才开始缓慢复苏。而澳大利亚房产仅下跌10%，半年后就开始强势反弹。

　　在澳大利亚建国130年的历程中，房地产市场稳健上升，平均复合回报率为10.5%，这意味着澳洲房产7年左右即可翻番。稳健的房地产增值不仅得益于其天然美景，更得益于其独立的地缘和历史所带来的文化优势，但买房置业、跨境开发真的像在国内跨地那么简单吗?不管是较早出海的绿X集团的折戟沉沙，还是首富在澳洲项目的5年搁浅，都意味着巨大的财务负担。本期我们采访了澳诺基金合伙人王军，从投资方式角度看澳洲置业和开发。

　　2007-2013年先后任职北京盘古大陆投资咨询有限公司总经理、广东宝盛创业投资基金和广东宝来德资产管理有限公司合伙人，

　　受聘中国人民大学风险投资发展研究中心研究员和2009世界天使投资联盟全球大会副秘书长，并成为澳大利亚风险投资协会会员

　　问：王总你好，澳洲和中国的房地产两边你都比较熟悉，你觉得有什么最大的区别，比如说首先是人口、还有住宅形态、生活习惯。

　　答：差异很大。澳洲和中国的国家体制不同，澳洲是联邦制，中国是中央集权;还有经济发展水平也不一样，中国是发展中国家、澳洲是西方制度成熟的发达国家;另外，澳洲是移民国家，人口结构、生活习惯和居住文化都很复杂，住宅形态与中国也有很多的不同。

　　问：刚才你说的这些话里我听到几个点，相信不少国内开发商和房产投资人会比较关注，中国是中央集权制、澳洲是联邦制，这里面是否会在中央政府对于地方政府的政策制定上会有一些差异?

　　答：澳洲联邦政府有统一的房地产政策和法律，在此基础上，各州也会有各自的一些法律和政策，因为各州是有权制定自己的法律的，只要不跟联邦大法有根本冲突。所以就产生个有意思的事，悉尼和墨尔本很多的房地产开发商们，他们不愿意去别的州做开发，因为这两个城市所属的州，悉尼在新南威尔士州，墨尔本在维多利亚州，就像两个国家一样，有各自的房地产法律和管理政策，去另一个州就要重新学习那里的法律法规和熟悉当地市场。而澳大利亚的6个州加2个领地在联邦成立之前大多就已经是英国治下的几个独立的殖民政府，至今各州依然保持有很强的独立立法权。所以我们在悉尼和墨尔本有两个职能不同的团队在运作，也是为了适应各地的市场和法律差异。

　　问：这么说差异比中国大多了。咱们再说说文化和地理环境，举个例子，比如说中国有几个大的文化区块，像西南地区的“袍哥文化”跟它的地理地貌有关，珠三角又不一样，它的气候地理环境形成它的海港文化，江浙沪的水乡文化带有有钱不任性的含蓄的中国文化，华北，西北的平原文化特点是刚砺的外表下重视礼孝仁义….那么澳洲有这些差别吗?

　　答：澳洲的差别不在这，因为澳洲最早期和大量的移民是英国白人移民到这里的，所以历史和文化上贯穿了基督教文化和精神。基督教文化是要与人为善的，去善待弱者，所以虽然它经济发达，但是对来自贫弱国家的移民也都保持善意的，虽然很多态度可能是表面的，但作为基督教文化和精神，即使内心居高临下，但也要善待你。在2000年，我当时在澳洲上学，与澳洲老师或本地人交往，发现他们的观念里就有那种同情意识，认为是从中国来的，认为你们的很多方面比他们弱，所以他们觉得有义务来照顾你、保护你、善待你，但并不是尊重你。

　　可为什么当中国人(指中国大陆人)去“扫荡”澳洲房地产的时候，澳洲当地民众的反弹这么大?对中国投资客的质疑和指责很多，以前美国人去投资、日本人投资澳洲房地产的时候，以及对来自新加坡、韩国等国家的投资客，他们没有这么大的反弹。心理不平衡是一个原因，他们原来对中国人有种优越感，而今突然发现他们同情的对象居然比他们还有钱。

　　问：日本也不是基督教文化，那么日本人没有受到中国人的这种反弹是什么原因呢?是生活习惯反差太大，或是有不被尊重的习惯，还是因为80年代和现在的时间差原因让他们有了一种态度的变化?

　　答：有很多原因，重要之一是日本国民素养的确较高，得到澳洲本地人的较多认可;二是日本人从明治维新的以来就不断吸取西方的文化，所以他们的价值观已经融合了更多西方国家的理念;再有就是日本从二战之后发展很快，他们的实际经济水平超过了澳洲。这些因素都影响了澳洲人对日本人有比较好的印象。但更重要的是，日本人通常比较讲规则，而这种规则意识是刚出国门的中国投资客和企业所缺乏的，也是澳洲社会非常看重的。

　　问：听起来澳洲当地人对贫穷国民和对日本人都比较善意，比较平等，那么原因主要还不是经济，还是比较着重内在比较多，所以中国经济虽然好，他们还是认为你就是暴发户，还是个土豪?

　　答：是的。有的中国投资客到海外投资就是一掷千金，高价收购海外资产，没想澳洲当地人的角度考虑投资成本收益，所以不仅扰乱了当地市场，哄抬了资产价格，还让人家感到你的钱来路可能有问题，不是合法收入所得，因此会对来自中国的投资客整体都产生怀疑、排斥甚至鄙视。所以海外投资不仅要熟悉和遵守当地法律，还要遵守当地的商业规则和文化，不要把自己贴上“土豪”的标签。

　　问：中国不强调宗教信仰，澳洲有宗教信仰的比较多,对在澳洲做房地产开发会有影响吗?

　　答：会有影响。澳洲是移民文化，政府每年都有十多万不等的移民配额，这两年都在19万左右。有来自世界各地不同的文化圈子和宗教信仰。华人大约占2%左右的人口;移民最多的还是英国人，其他如意大利、印度、中东穆斯林等都有比较大的文化圈子。不同的宗教和文化形成了很多族群聚居区，也就产生了很多种不同的文化习俗和居住习惯。多元文化的澳洲，所有的宗教信仰和文化都会受到保护。所以在澳洲做房地产开发时，也要注意项目地区人口的结构和宗教信仰和文化所形成的对住宅的特殊要求和禁忌。

　　问：穆斯林和中国人哪个多些?印度和澳大利亚都是英联邦国家，他们应该有天然的相容性?

　　答：中东的穆斯林和印度、中国一样，都是澳洲移民的主要来源，但他们因为英语水平比较好，比较容易融入澳洲社会，在技术移民上也比较占语言优势。所以印度人在当地找工作和工资收入上比华人更有优势。但经商方面华人比较强一些，特别是这几年中国人在澳洲的代购生意，搞得是轰轰烈烈。

　　问：OK，其实刚才你到的一个梗还吗有意思，就是中东难民也很多，澳大利亚是一个独立的大陆，它不像欧洲，通过希腊和意大利有大量中东难民流入，澳大利亚是一个独立的大陆地域，难民怎么过去呢?

　　答：澳洲要承担一些联合国给它的人道主义义务，每年移民配额中会有少量难民指标，第二就是所谓的“政治避难”人士;第三就是偷渡客“黑“下来以后等待澳洲政府大赦获得正式身份，但这种机会很少。

　　问：感觉上澳大利亚本国居民因为难民产生的排斥不像欧洲难么激烈，是冲击没那么大还是国内没怎么关注到这些?

　　答：对。相对来说，冲突没有那么激烈，一是澳洲人对移民的包容度比欧洲要好很多;二是因为澳洲对歧视这个问题特别敏感，“歧视”是很严重的法律问题。多元文化政策是澳洲政府上升为宪法层面的根本制度之一。不仅仅涉及种族歧视，还有性别、年龄等都不能有歧视，在澳洲，歧视的涵盖面是非常大的。

　　问：谢谢王总,前面我们聊了澳洲当地的价值观念和生活方式,那么这些文化的影响会不会在这3-5年内对澳洲房地产开发有影响呢?

　　答：有影响，澳洲的移民文化造成了它有很多不同的聚居区，所以去做开发也好、个人投资也好，选择哪个城市和地域特别重要。比如说我们认为悉尼的房子好，但悉尼并不是每个区都好，比如说有些族群聚居的地区受澳洲新政策的打击就很大。

　　问：那些具体政策影响买房和开发投资?

　　答：第一，提高了外国人到澳洲买房的印花税，而且增加幅度很大，从今年中旬开始，华人投资最多的地区，比如维多利亚州(首府墨尔本)、新南威尔士州(首府悉尼)、昆士兰州(首府布里斯班，包括黄金海岸)，分别都对海外购房人额外加收7%、4%和3%的印花税。第二，暂时冻结了海外购房人的购房贷款，特别是那些收入证明全部来自海外的购房人，完全不可能在澳洲贷款了，甚至没有达到居住条件的澳洲永久居民也受到这个新政策的影响。

　　问：新政策仅就这两点就抬高不少门槛了.

　　答：所以好多人一听说就怕了，特别是项目主要销往海外的开发商已经遇到很大麻烦，某长期向华人销售房产的澳洲知名地产集团，也同样因为新政的影响，使其墨尔本的大型项目失去银行贷款而面临资金链断裂的风险中。但长期扎根澳洲本地客户的开发商，就大多不太紧张，甚至借此机会大量地价囤积土地。我们墨尔本的合作建筑商就在近期连续拿到多个地块，价格比新政前低了30%。

　　澳洲政府推出这些新政主要原因一是要平息国内民众对房价过高的怨气，但更重要的是澳洲大选的需要。澳洲主要的政党是工党和自由党与国家党联盟，但不管是工党还是自由党,都把解决居民的住宅作为涉及民生的主要问题，“居者有其屋”的理想是澳洲历届政府和执政党的主要执政纲领之一。另外，对外国人加收额外购房印花税，是美国和加拿大等西方国家惯常做法，澳洲这次也只是与他们同步而已。

　　这几年澳洲房价的快速升高，有海外投资客,尤其是华人投资客助推的原因，但其实不是主要原因。但澳洲本土人，甚至澳洲本地华人的意见都很大，认为主要是海外投资客拉高了澳洲房价，让本地钢需购房人买不起房了。所以执政党为了平息民怨，抑制炒房投机，就出台这些政策来打击海外客的投机炒房行为，也是为了在大选之际争取民意拉选票。大选之后就要看那个政党上台了，如果自由党联盟上台，预计之后这个政策会有调整或不太强硬，会继续有利于房地产开发商的，海外开发商的机会也还是很多;但如果是工党上台，可能就会对海外人士购房和海外开发商的投资产生很大阻力，澳洲房地产开发格局会发生很大变化。(7月澳洲大选结果是自由党联盟获胜继续执政。)

　　澳洲对海外投资客购房新的限制政策出台后，最受影响的是那些以海外客户为主要销售对象的大型公寓项目，因为海外购房人基本不能再获得澳洲银行的购房贷款，这些楼盘将面临严重的交割风险，开发商也将面临严重的资金链断裂的风险。比如悉尼西部重镇Parramatta，号称悉尼第二CBD，也是亚洲和中东等地移民聚居的地区，在2016年该地将有近8000套公寓需要完成交付，但是现在已经有4000-5000套海外人士定购的公寓物业受新政影响，肯定交割不了了。

　　(注明：澳洲的购房体制是可以卖楼花的，银行是根据开发商卖出楼花的数量确定提供多少开发贷款的，购房人先交付定金，然后在房屋交付的时候，购房人再去向银行申请贷款，支付余款。澳洲卖楼花是有严格的金融制度和法律监管，不会出现开发商卷钱跑路的情况。这点以后会谈到。)

　　问：个人申请不了贷款，它的楼花就卖不了这么多?

　　答：应该这么说，它们楼花卖了，但是房屋余款收不到了，购房人贷不到款就放弃了，干脆不要定金了，或者购房人拿这个房再挂牌转卖，但是本地人没人愿意买公寓住，海外人士即使能按新房购买也很少会全款支付，所以接盘的人很少。我听说有一位朋友在昆士兰州的布里斯班以55万澳元定购了一套公寓，现在只能以50万澳元标价转卖，但还不一定能脱手。

　　(注明：澳洲房地产政策禁止外国人购买二手房。)

　　问：本地人为什么不愿意买这些公寓呢?

　　答：对，这个又说回澳洲人的居住文化了，因为澳洲本地人根本不喜欢住在闹市区，他们一直以来的传统住宅是HOUSE，或者叫别墅或独立屋，或者是我们称为联排别墅的TOWNHOUSE，市中心是商务和娱乐的中心，比较嘈杂，所以悉尼的富人区也都是在CBD以外环境和治安较好的地方。比如最先出台这些限制新政的是维多利亚州，很多开发商都遭到滑铁卢了，而墨尔本的房价受影响最严重，且房价和地价下跌最多的，就是市中心CBD及其周边地区的大型公寓楼盘。

　　问：(笑)郊区是改善房、市中心是钢需房?

　　答：市中心的房子也谈不上是钢需房，是以出租为主要功能的。CBD是商务中心，娱乐和文化中心大多在市中心，所以市区大都是公寓楼，比如年轻人，特别是单身的，为了上班交通方便和娱乐的需求，会选择在市中心租房子住;新移民对环境不熟悉，或找工作的需要，也会暂时租住市中心;留学生为上学和交通方便，也有租住市区的。但结婚了，或工作稳定了，熟悉城市环境了，年龄大些了，以家庭生活为中心的时候，也就不会住在市中心了。所以澳洲人和中国人这种居住文化的差异，做房地产开发和购房投资的理念也不一样。

　　问：澳洲大选何时进行?

　　答：7月2号选完了，然后还跨了一个周末，周末不计票，因为什么也不能阻挡澳洲人休息日休息的权利。

　　问：那工党和自由党，在执政方面有哪些差异呢?

　　答：工党更保守一些，拿房地产来说，工党认为必须限制海外投资客购房是抑制澳洲房价高涨的主要方式;自由党更开放一些，认为澳洲房价高涨的主要原因不是海外购房人拉动的，而是澳洲本地住宅用地短缺，住宅供应赶不上澳洲本地人的住房需求等因素综合造成的。另外，让澳洲房地产企业所担心的是，如果工党执政，可能会终止执行多年的房地产“负扣税”政策，那将真的对澳洲房地产市场会有较大打击。但是目前了解的情况，自由党联盟大选获胜的可能性很大，那样“负扣税”政策将继续执行，加上自由党联盟的其他政策也比较有利于澳洲房地产的健康发展。所以我们拭目以待吧，结果很快就有了。

　　(注：7月澳洲大选结果，自由党联盟获胜继续执政。)

　　问：就是说工党更着眼于澳洲本土民生，自由党倾向着眼于经济发展。

　　答：对，实际上这也许只是他们为了赢得大选的策略。并不是他们真的都这么认为(笑)。

　　问：那从你的角度看是纯粹为了政治还是两种因素都有还是?

　　答：其实是两种因素都有，就是党派之间说法不一样，解决问题的手段不同而已，“硬着陆”和“软着陆”的区别。

　　问：那么你觉得在现在这种情况下中国开发商要去澳洲开发，最大的障碍是?

　　答：首先要懂澳洲，避免拿自己的经验去其他国家办事。像万达、绿地等等这些大型企业刚出去时也有这种不成熟的跨境开发心态;绿地在澳洲的三个项目都滑铁卢了，在悉尼最大的项目也失败了。

　　答：首先要懂得澳洲，避免套用自己在中国的经验去其他国家做项目。中国很多大型房地产企业，有国企，也有民企，刚出去也都会有这种不成熟的心态，例如，某大型国有房地产企业在澳洲一开始的三个项目都遭到打击，有的拿地几年了都没解套，在悉尼某个中国开发商最大的公寓项目也一直没有开发起来，现在面临新政的限制，不知道何时才能解困。所以，只依靠雄厚资金和豪言壮语，而没有尊重当地法律和市场的心态，在海外开发房地产是不会成功的。

　　问：所以说房地产涉及到的法律法规、风土人情、产品设计等诸多问题，还是融入本土的问题?

　　答：对，从心态到各个细节，比如建这个房子用的是水泥还是木质地板都决定了你的房子能不能卖出去。

　　问：水泥和木质地板有何区别?

　　答：西方人不喜欢木质地板，他们喜欢在水泥地上铺地毯，东方人喜欢木质地板，这房子是卖给谁的在设计结构上很不一样。

　　问：那毛坯房不影响吧?

　　答：没有，澳洲不允许建毛坯房，都是精装。中国叫“拎包入住”，包括一些排气扇、灶具等固定电器都是装好才交房的。

　　问：本土融入的问题西方企业在就很注意，中国刚出去，确实有个磕磕碰碰买教训的阶段。那么在这个阶段，你们能在哪些方面和开发商展开协作，顺利完成跨境开发呢?

　　答：当然是少磕磕碰碰，买教训的钱花的少些。

　　至于我们，在悉尼和墨尔本都有自己的自有团队和长期合作团队，可以在土地、开发、销售、资金等方面全面和国内的开发商合作。绿x集团采用自己独立开发模式，自建公司，自建团队，总部只派出财务总监控制财务的方式，看起来很本土化了吧，但是还是不行，本地雇佣的团队经理人还需要和企业内部系统进行磨合，磨合的成本就是三个项目滑铁卢了。上海国内一个地产是采取了跟当地公司直接合作开发，相对来说做的比较成功，因为从拿地、DA规划、建筑施工、销售每个环节，都涉及到对当地法律法规和当地资源、风土人情等等问题的熟悉程度，这种合作方式让每个项目都能达到基本预期。

　　主持人：非常感谢王总，让无论个人投资买房产也好、开发商走出国门也好，有了更多更深入的了解。希望下次再见~